Le viager, c'est quoi ?
Vendre en viager
Utilisée depuis plusieurs siècles, la vente en viager est aujourd’hui une solution patrimoniale reconnue. Elle permet au vendeur, souvent senior, d’améliorer durablement son pouvoir d’achat, tout en continuant à vivre chez lui en toute sérénité dans le cadre d’un viager occupé. Le tout, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
La notion d’aléa est essentielle : nul ne peut prévoir l’échéance du contrat, ce qui garantit la validité juridique de l’opération.
Contrairement aux idées reçues, vendre en viager est une transaction immobilière classique : signature d’un compromis ou promesse de vente, acte authentique chez le notaire, sécurisation par des garanties juridiques.
Le contrat peut concerner tout type de bien immobilier : maison, appartement, murs commerciaux, etc. Le prix est versé sous forme de bouquet (somme versée à la signature) et/ou de rente viagère mensuelle à vie, calculés selon des barèmes prenant en compte l’âge, le sexe, l’espérance de vie du crédirentier, la valeur marchande du bien, et la nature de l’occupation.
Il n’existe pas d’âge minimum légal pour vendre en viager, mais en pratique, les conditions sont plus favorables à partir de 70 ans pour un homme et 75 ans pour une femme, sauf cas particulier (occupation temporaire, rente limitée dans le temps, etc.).
Le recours à une estimation viagère professionnelle est indispensable : elle garantit une évaluation juste, en phase avec vos besoins et les réalités du marché immobilier local. Spécialiste du viager dans le Var, notre agence vous accompagne dans cette étape clé.
Les avantages du vendeur
Vendre un bien immobilier en viager présente de nombreux avantages pour le vendeur (crédirentier) :
- Profiter de son patrimoine de son vivant
- Percevoir un complément de revenu mensuel à vie grâce à la rente viagère
- Améliorer son niveau de vie ou faire face à des dépenses imprévues
- Protéger son conjoint survivant par la réversibilité de la rente à 100 %
- Anticiper sa succession et aider ses proches avec le bouquet
- Bénéficier d’une fiscalité très avantageuse : abattement jusqu’à 70 % sur les rentes perçues (selon l’âge)
- Alléger les charges : taxe foncière (hors TEOM), gros travaux, etc.
- Conserver son cadre de vie dans le cas d’un viager occupé
- Dans un viager libre, se décharger de la gestion locative et percevoir une rente plus élevée
Le contrat de viager offre une grande souplesse : avec ou sans rente, avec ou sans bouquet, occupé ou libre, sur une ou deux têtes, à terme, en nue-propriété, etc. Autant de solutions adaptées à votre situation personnelle.
Les garanties du vendeur
La vente en viager est encadrée par une réglementation juridique stricte et protectrice. Lorsqu’elle est bien rédigée par un professionnel spécialisé, elle offre de véritables garanties au crédirentier :
- Le privilège vendeur : garantie de paiement à travers une hypothèque de premier rang sur le bien vendu
- La clause résolutoire : en cas de non-paiement, la vente peut être résolue, avec conservation du bouquet et des rentes déjà versées
- L’indexation de la rente : généralement sur l’indice INSEE (consommation hors tabac), assurant la conservation du pouvoir d’achat
Ces garanties font de la vente en viager une solution fiable, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, à condition d’être accompagné par un professionnel compétent et à l’écoute.
Notre agence, spécialisée dans le viager à Toulon, Hyères et sur l’ensemble du Var, est à vos côtés pour répondre à toutes vos questions et construire avec vous un projet de vente en viager qui vous ressemble.
L'acheteur en viager
Acheter en viager
Acquérir un bien en viager est une solution patrimoniale intelligente, de plus en plus prisée par les investisseurs comme par les particuliers. Ce mode d’acquisition vous permet de devenir propriétaire progressivement, sans recours au crédit bancaire et dans un cadre juridique et fiscal avantageux.
Le viager immobilier repose sur un principe simple : l’acquéreur (appelé débirentier) verse un bouquet à la signature, puis une rente viagère mensuelle jusqu’au décès du vendeur (crédirentier), ou selon des conditions préalablement définies dans le contrat.
En cas de viager occupé, le prix d’achat est réduit grâce à la décote d’occupation, correspondant à un loyer fictif que le vendeur continue de « se verser à lui-même ». Cela représente un avantage financier important pour l’acquéreur, qui bénéficie d’un prix décoté, tout en évitant les contraintes d’un investissement locatif classique (impayés, gestion, travaux…).
Acheter en viager, c’est aussi faire un investissement socialement responsable : vous permettez à un senior de vivre plus confortablement chez lui, tout en constituant progressivement votre patrimoine.
Les avantages de l'acquéreur
Acheter un bien immobilier en viager présente de nombreux avantages :
- Un faible apport initial : le bouquet est souvent modéré
- Un prix d’achat réduit (décote d’occupation en cas de viager occupé)
- Une acquisition sans emprunt bancaire, donc sans frais de crédit
- Une fiscalité avantageuse : droits de mutation réduits, pas de fiscalisation sur la décote
- Une rente mensuelle fixe, définie dès la signature, indexée annuellement
- Une grande liberté de revente : le bien peut être revendu à tout moment, même du vivant du crédirentier, sans son intervention à l’acte
Ce mode d’acquisition vous permet d’investir dans la pierre à votre rythme, en toute sécurité, et avec une perspective de valorisation à long terme.
Notre agence, experte du viager dans le Var (Le Pradet, Toulon, Hyères, et région PACA), vous accompagne à chaque étape de votre projet : analyse patrimoniale, étude de rentabilité, choix du type de viager adapté à votre profil (occupé, libre, à terme…).
Les différents types de vente en viager
Il existe plusieurs formes de vente en viager, chacune répondant à des objectifs et des profils différents.
Notre rôle est de vous accompagner dans le choix de la formule la plus adaptée, en tenant compte de votre situation personnelle, de vos besoins financiers et patrimoniaux.
Le viager occupé
C’est la forme la plus courante de vente en viager.
Le vendeur (crédirentier) conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien jusqu’à son décès, tout en percevant un bouquet et/ou une rente viagère mensuelle à vie.
Avantages :
- Le vendeur reste chez lui, conserve ses habitudes de vie.
- L’acquéreur bénéficie d’un prix d’achat réduit grâce à la décote d’occupation.
- Solution idéale pour concilier confort du vendeur et investissement patrimonial progressif.
Le viager libre
Le vendeur cède la pleine jouissance du bien dès la signature de l’acte. L’acquéreur peut l’habiter ou le louer librement.
Avantages :
- Le vendeur perçoit une rente plus élevée (pas de décote liée à l’occupation).
- L’acquéreur dispose immédiatement du bien.
- Formule adaptée aux biens secondaires, logements vacants ou investissements locatifs.
Le viager sans rente (vente au comptant)
Dans cette configuration, l’acquéreur verse l’intégralité du prix sous forme de bouquet, sans rente viagère. Le vendeur conserve ou non le droit d’usage.
Avantages :
- Pas d’aléa lié au versement de la rente.
- Vente nette de tout engagement pour l’acquéreur.
- Solution intéressante pour les vendeurs souhaitant percevoir un capital immédiat et pour les acquéreurs finançant leur achat par un prêt bancaire.
La vente à terme
La vente à terme ressemble au viager, mais sans aléa : le prix est versé sur une période déterminée, connue dès la signature. Le vendeur peut rester dans les lieux (vente à terme occupée) ou libérer le bien (vente à terme libre).
Avantages :
- Le vendeur perçoit un revenu mensuel sécurisé sur une durée définie.
- En cas de décès prématuré, les mensualités restantes sont versées aux héritiers.
- L’acquéreur connaît dès le départ le coût total de l’opération.
La vente en nue-propriété
Le vendeur conserve l’usufruit du bien (il peut y vivre ou le louer), tandis que l’acquéreur achète la nue-propriété.
Avantages :
- Pour le vendeur : maintien des revenus locatifs ou de l’usage personnel.
- Pour l’acquéreur : investissement à prix décoté, sans contraintes locatives, avec valorisation automatique à terme (récupération de la pleine propriété au décès de l’usufruitier).
Vous hésitez entre plusieurs formules ?
Nous sommes là pour étudier avec vous la solution la plus pertinente : viager occupé, viager libre, vente à terme, viager sans rente ou nue-propriété.
