Lexique du viager
FAQ
Si le débirentier venait à décéder avant le vendeur, les héritiers du défunt hériteront du viager acquis et devront reprendre le viager dans les conditions qui ont été établies lors de son achat. Sinon…tout s’arrête ! le vendeur crédirentier sera alors en droit de faire prononcer la clause résolutoire prévue à l’acte de vente. Tout débirentier peut revendre son bien quand bon lui semble même du vivant du crédirentier, sans avoir besoin de le faire intervenir à l’acte. Les héritiers auront cette possibilité.
A la différence de votre retraite ou des revenus fonciers qui sont imposables à 100% de leur montant, le viager bénéficie d’une fiscalité avantageuse.
L’abattement fiscal accordé varie suivant l’âge, il est de :
• 70% pour les personnes de plus de 69 ans,
• 60% pour les personnes âgées de 60 à 69 ans,
• 50% pour les personnes âgées de 50 à 59 ans,
• 30% pour les personnes âgées de moins de 50 ans
Il n’y a aucun âge minimum ou maximum (légalement) pour vendre en viager, mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les hommes et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur dans de bonnes conditions, sauf cas particulier (limitation du paiement des rentes dans le temps ou de l’occupation notamment).
Oui, revendre un bien immobilier avant la fin du crédit est une opération courante. Vous pourrez opter pour la solution classique du remboursement anticipé du crédit avec levée de la garantie hypothécaire en prévoyant un bouquet suffisant.
Oui. Le viager est pour mémoire un type de transaction immobilière qui repose en principe sur le versement d’une rente à vie. C’est la raison pour laquelle le viager sans rente est une forme de viager assez peu répandue, car différent de l’esprit du viager.
Le bénéfice du droit d’usage et d’habitation se traduit par une décote sur le prix de vente en fonction de l’âge du ou des vendeurs et définit le montant du « bouquet » correspondant au prix total du bien immobilier.
Le prix du bien immobilier dont l’acquéreur n’aura la jouissance qu’au décès du ou des vendeurs est intégralement acquitté par l’acheteur au moment de la signature du contrat de vente. Ce type de vente s’apparente à une vente au comptant.
Définitions
Abus de faiblesse
En matière de viager, l’écriture du contrat et la fixation du prix doivent être effectuées avec la plus grande vigilance, dans le respect des règles de droit. L’investisseur doit agir avec prudence et discernement vis-à-vis du vendeur afin qu’il ne soit pas poursuivi pour abus de faiblesse.
Barème DAUBRY 2018
C’est le barème de référence pour calculer un viager, la moins-value d’occupation, le bouquet et la rente.
Bouquet
C’est l’apport que l’acquéreur verse au moment de l’achat de son bien immobilier
Clause résolutoire
Possibilité en cas de non-paiement de la rente viagère de résilier la vente de plein droit. Cela permet d’éviter le recours à la justice. C’est une des garanties incontournables.
Crédirentier
C’est le vendeur, le créditeur de la rente viagère.
Débirentier
C’est l’acquéreur, le débiteur de la rente viagère.
Droit d’usage et d’habitation
C’est un droit personnel et incessible qui permet au vendeur de continuer à vivre dans le bien immobilier jusqu’à sa mort.
Frais dits de notaire
En viager occupé, ils sont calculés sur la base de la valeur occupée à la différence du viager libre où le calcul s’effectue sur la valeur totale du bien.
Garanties du vendeur
Pour se garantir du paiement des rentes viagères ou des mensualités (dans le cas d’une vente à terme), il bénéficie du privilège vendeur et prendra une hypothèque de premier rang à son profit sur le bien qu’il vend.
Indexation de la rente viagère
La rente est indexée chaque année à la date anniversaire du contrat sur l’indice de l’INSEE « de la consommation – Ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé – France – Ensemble hors tabac. .
Majoration pour libération anticipée
Dans le cadre d’un achat en viager occupé, il est impératif de préciser dans l’acte de vente la possibilité pour le vendeur de quitter les lieux par anticipation. La clause stipulée dans l’acte de vente doit déterminer les conditions de cette libération par anticipation ainsi que le montant à payer par l’acquéreur qui retrouve ainsi la jouissance totale du bien.
Montant du bouquet
Montant de la rente
Rente viagère
Somme d’argent fixée à l’avance et versée périodiquement à un bénéficiaire jusqu’à son décès.
Réversibilité de la rente
Une rente viagère est dite réversible lorsque la rente est versée à deux personnes (entre époux, concubins par exemple). Ce qui signifie qu’en cas de décès, le survivant continuera à percevoir le même montant.
Usufruit
Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L’usufruitier a des droits, celui notamment d’occuper le bien ou de le louer sans en avertir le propriétaire appelé dans ce cas le nu-propriétaire, et des obligations.
Valeur occupée
Elle correspond à la différence entre la valeur libre du bien (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des vendeurs.
Viager libre
C’est l’achat d’un bien immobilier libre, l’acquéreur peut soit l’occuper soit le donner en location, comme bon lui semble.
Viager occupé sans rente
C’est l’achat d’un bien immobilier occupé par le vendeur bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation et dont le prix est payé comptant sans versement d’une rente viagère.
Viager occupé avec rente
C’est l’achat d’un bien immobilier occupé par le vendeur bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation. Le vendeur perçoit une rente viagère et éventuellement un bouquet (comptant).
Vente à terme
C’est une alternative à la vente en viager. C’est l’achat d’un bien immobilier, libre ou occupé, dont le contrat prévoit le montant et la périodicité des versements.
