Lexique du viager
Foire aux questions (FAQ)
Toute personne majeure et juridiquement capable peut vendre un bien en viager. Il n’y a pas d’âge minimum légal, mais il est généralement recommandé d’avoir 70 ans ou plus pour intéresser des acquéreurs dans de bonnes conditions.
Oui, il est tout à fait légal de vendre en viager à un enfant, à condition de respecter les règles de droit commun. La vente doit se faire aux conditions normales du marché pour éviter tout risque de requalification en donation déguisée.
La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal selon l’âge du vendeur au premier versement :
- 70 % à partir de 69 ans,
- 60 % entre 60 et 69 ans,
- 50 % entre 50 et 59 ans,
- 30 % en dessous de 50 ans.
Seule la fraction résiduelle est imposée au titre de l’impôt sur le revenu.
En cas de décès de l’acquéreur (débirentier), ses héritiers reprennent automatiquement les obligations liées au contrat. À défaut, le vendeur peut faire jouer la clause résolutoire prévue à l’acte.
Oui, l’acquéreur peut revendre le bien à tout moment, même du vivant du vendeur. Le crédirentier ne participe pas à cette revente. Le nouveau propriétaire reprend simplement les obligations du contrat.
Oui, mais cela nécessite l’autorisation du juge des tutelles. Cette protection vise à s’assurer que la vente est bien dans l’intérêt du vendeur.
- En viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation. Il continue à vivre dans son logement.
- En viager libre, le bien est libéré dès la vente. L’acquéreur peut l’habiter ou le louer immédiatement.
Dans un viager occupé, la taxe foncière est en principe à la charge de l’acquéreur (propriétaire). Toutefois, un partage peut être prévu dans l’acte. Le vendeur reste redevable de la TEOM (ordures ménagères).
- Le DUH (droit d’usage et d’habitation) est personnel, incessible et ne permet pas de louer le bien.
- L’usufruit permet d’habiter ou de louer le logement, et de percevoir les loyers.
Oui, mais il faudra généralement rembourser le crédit en cours à la signature (avec le bouquet), ou obtenir l’accord de la banque pour lever l’hypothèque.
Oui, tous types de biens peuvent être vendus en viager :
résidence principale ou secondaire, bien locatif, murs commerciaux, terrain, etc.
Définitions
Abus de faiblesse
Risque juridique à éviter absolument : l’acte de vente doit être réalisé dans un cadre légal strict, sans pression sur le vendeur, en particulier lorsqu’il est âgé ou vulnérable.
Barème DAUBRY 2018
Référence utilisée pour calculer la valeur occupée, la rente viagère et le bouquet, selon l’âge et le sexe du crédirentier.
Bouquet
Somme versée comptant par l’acquéreur à la signature de l’acte de vente. Elle peut être complétée ou non par une rente mensuelle.
Clause résolutoire
Clause légale prévoyant l’annulation de la vente en cas de non-paiement de la rente, avec conservation du bouquet et des sommes déjà versées au profit du vendeur.
Crédirentier
Vendeur du bien en viager. Il est créancier de la rente.
Débirentier
Acquéreur du bien en viager. Il est débiteur de la rente.
Démembrement
Division du droit de propriété entre nue-propriété et usufruit. Le viager s’appuie souvent sur cette mécanique.
Droit d’usage et d’habitation
Droit personnel réservé au vendeur dans un viager occupé : il peut vivre dans le logement sa vie durant, sans pouvoir le louer.
Frais dits de notaire
Dans un viager occupé, les frais sont calculés sur la valeur occupée (décotée). Dans un viager libre, ils sont basés sur la valeur vénale totale.
Garanties du vendeur
Hypothèque de premier rang (privilège vendeur), clause résolutoire, indexation de la rente… Ces garanties sécurisent le paiement des sommes dues.
Indexation
La rente viagère est indexée chaque année pour compenser l’inflation. L’indice le plus courant est celui de l’INSEE (consommation – hors tabac).
Majoration pour libération anticipée
Si le vendeur quitte son logement avant son décès, une rente majorée peut être prévue dans le contrat.
Nue-propriété
Droit de disposer d’un bien sans pouvoir l’utiliser ni percevoir les loyers. L’acquéreur devient pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
Rente viagère
Versement périodique effectué par l’acquéreur au vendeur jusqu’à son décès. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Réversibilité de la rente
En cas de viager sur deux têtes, la rente continue à être versée au conjoint survivant.
Usufruit
Droit d’user d’un bien et d’en percevoir les revenus (loyers). Le vendeur usufruitier peut habiter ou louer le bien jusqu’à son décès.
Valeur occupée
Valeur du bien tenant compte de l’occupation par le vendeur (DUH ou usufruit), utilisée pour calculer le bouquet et la rente.
Viager libre
Le bien est libre de toute occupation dès la vente. L’acquéreur peut l’occuper ou le louer immédiatement.
Viager occupé
Le vendeur conserve le droit d’habiter le bien à vie. C’est la formule la plus répandue.
Viager sans rente
La totalité du prix est payée comptant (bouquet), sans rente mensuelle. Ce type de viager s’apparente à une vente au comptant avec décote.
Vente à terme
Formule proche du viager : le prix est payé sur une période fixée à l’avance. En cas de décès du vendeur avant le terme, les mensualités restantes reviennent aux héritiers.
