Le viager, c'est quoi ?
Vendre en viager
Utilisé en France dès la fin du IXe siècle, la vente en viager permet d’améliorer de façon significative le pouvoir d’achat alors que nos régimes de retraite connaissent leurs limites, tout en permettant de continuer à vivre chez soi dans le cadre d’un viager occupé, et ce, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
La notion d’aléa est une condition substantielle à cette vente, personne ne peut en effet déterminer le risque de gain ou de perte.
Même si le viager s’apparente à une vente complexe, le mécanisme est simple : c’est une transaction immobilière avec des modalités de paiement très spécifiques. Il fait l’objet des mêmes formalités que s’il s’agissait d’une vente normale avec signature d’un compromis de vente ou sous seing privé et finalisé par un acte authentique par devant notaire.
Il porte sur un bien immobilier tel appartement, maison, murs commerciaux, boutiques etc..
Le montant du bouquet et/ou de la rente est calculé à partir de barèmes, et tient compte de critères tels le sexe, l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien, ou encore les loyers que pourraient percevoir le crédirentier si son logement était loué.
Il n’y a aucun âge minimum ou maximum (légalement) pour vendre en viager, mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les hommes et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur dans de bonnes conditions, sauf cas particulier (limitation du paiement des rentes dans le temps ou de l’occupation notamment).
Le prix de la vente en viager doit en principe être payé sous forme de rente. Mais une partie, voire la totalité, peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s’appelle le «bouquet».
L’estimation est essentielle dans un contrat de viager. Il convient donc de s’adresser à un professionnel habitué à réaliser des contrats sur mesure en fonction des besoins et des possibilités concrètes des vendeurs, ainsi que des réalités économiques du marché.
Les avantages du vendeur
Anticiper sa succession
Aider de son vivant en transmettant tout ou partie du bouquet à ses proches
S’assurer un complément de revenus
Grâce au versement d’une rente mensuelle à vie permettant d’améliorer son pouvoir d’achat, de profiter pleinement de la retraite ou de faire face à des dépenses (liées à la dépendance) qu’il ne peut pas ou plus assumer (solder des dettes)…
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Avec notamment un abattement fiscal de 70% sur les rentes viagères pour les séniors âgés de 69 ans et plus, à la différence de votre retraite ou des revenus fonciers qui sont imposables à 100% de leur montant.
Se libérer de certaines charges
Taxes foncières (sauf TEOM), gros travaux…
Le viager occupé
Offre la possibilité de rester chez soi, de conserver son cadre de vie et ses habitudes.
Les garanties du vendeur
Les inconvénients du viager pour le vendeur crédirentier sont quasiment inexistants s’il a fait appel pour l’accompagner à un professionnel maîtrisant les notions juridiques et si le contrat a été bien rédigé avec les clauses le protégeant.
La vente en viager est régie par une réglementation juridique stricte et très protectrice :
En effet, le vendeur crédirentier pour se garantir du paiement des rentes viagères ou des mensualités (dans le cas d’une vente à terme), bénéficiera du privilège vendeur et prendra une hypothèque de premier rang à son profit sur le bien qu’il vend. Il bénéficiera également d’une action résolutoire en cas de défaillance de l’acquéreur ainsi la vente sera résolue de plein droit en cas de défaut de paiement d’une échéance en permettant au vendeur de conserver le comptant et les arrérages déjà perçus. Il s’agit d’une garantie très dissuasive.
Enfin, la rente est indexée chaque année à la date anniversaire du contrat. Le choix de l’indice est libre mais les notaires et les professionnels préconisent l’indice de L’INSEE « de la consommation – Ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé – France – Ensemble hors tabac » ou encore l’indice du coût de la construction. En cas de disparition, un indice est toujours prévu.
L'acheteur en viager
Acheter en viager
Acquérir un bien en viager présente un intérêt certain.
Pour les investisseurs, le viager est devenu une réelle alternative au placement bancaire, boursier ou à l’investissement à but locatif.
Si le viager, perçu aujourd’hui et à juste titre comme un investissement socialement responsable, est un produit de complément de retraite pour le vendeur, il est également un moyen de préparer celle des acquéreurs.
L’achat d’un bien immobilier en viager permet en effet de se constituer un capital immobilier progressivement sans mise de fonds initiale importante et de s’affranchir notamment des tracas locatifs, loyers impayés, dégradations, vacances locatives, etc…
L’acquéreur débirentier étalera sa charge financière sur la durée de la vie de son vendeur. Il évite ainsi tous les frais inhérents à un prêt bancaire, notamment les frais d’emprunt.
Le vendeur joue en quelque sorte le rôle de banquier, en substituant le remboursement du crédit à celui d’une rente.
La notion d’aléa est une condition substantielle à cette vente, personne ne peut en effet déterminer le risque de gain ou de perte.
Même si le viager s’apparente à une vente complexe, le mécanisme est simple : c’est une transaction immobilière avec des modalités de paiement très spécifiques. Il fait l’objet des mêmes formalités que s’il s’agissait d’une vente normale avec signature d’un compromis de vente ou sous seing privé et finalisé par un acte authentique par devant notaire.
Il porte sur un bien immobilier tel appartement, maison, murs commerciaux, boutiques etc..
Le montant du bouquet et/ou de la rente est calculé à partir de barèmes, et tient compte de critères tels le sexe, l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien, ou encore les loyers que pourraient percevoir le crédirentier si son logement était loué.
Il n’y a aucun âge minimum ou maximum (légalement) pour vendre en viager, mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les hommes et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur dans de bonnes conditions, sauf cas particulier (limitation du paiement des rentes dans le temps ou de l’occupation notamment).
Le prix de la vente en viager doit en principe être payé sous forme de rente. Mais une partie, voire la totalité, peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s’appelle le «bouquet».
L’estimation est essentielle dans un contrat de viager. Il convient donc de s’adresser à un professionnel habitué à réaliser des contrats sur mesure en fonction des besoins et des possibilités concrètes des vendeurs, ainsi que des réalités économiques du marché.
Les avantages de l'acquéreur
Un investissement simple, souple et rentable
Un placement de moyen/long terme avec un faible apport
L’acquisition d’un bien immobilier à prix réduit
Le prix de vente étant en cas de viager occupé diminué de la décote d’occupation qui correspond à un « loyer théorique » payé par le(s) vendeur(s) occupant(s)
L’acquisition d’un bien à son rythme
Sans recours au crédit bancaire
Un cadre fiscal très favorable
Il n’y a pas de fiscalisation des loyers théoriques perçus au moment de l’acquisition sous forme de réduction du prix , et des frais de notaire réduits.
Le débirentier peut revendre son bien
Quand bon lui semble même du vivant du crédirentier, sans avoir besoin de le faire intervenir à l’acte.
Les différents types de vente
Le viager libre
Le vendeur cède la pleine propriété de son bien à l’acquéreur qui peut soit l’occuper soit le donner en location, comme bon lui semble.
En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien. Il paiera tous les impôts dus au titre de propriétaire.
La vente en viager libre représente essentiellement des biens de petites surfaces loués et des résidences secondaires. Cette vente permet en effet un abattement fiscal important (70% à partir de 69 ans), beaucoup plus intéressant qu’un revenu locatif. De plus, on évite les impayés, les recherches de locataires et les éventuels travaux de remise en état du logement. Il est recommandé de vendre en viager libre à partir de 65 ans.
Le viager occupé
Le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation sans pouvoir louer le bien à un tiers. Il permet le maintien du vendeur chez lui sans changer son cadre de vie et ses habitudes.
Le vendeur perçoit une rente viagère et éventuellement un bouquet (comptant). Il conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu’à son décès ou quelquefois sur une durée déterminée à l’avance.
« La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer » (Code civil, Art. 1976) mais le calcul de la rente se fait à partir de plusieurs éléments dont les principaux sont les suivants :
- La valeur marchande ou vénale du logement libre ou occupé selon le cas
- L’existence ou non d’un DUH ou une réserve d’usufruit conservé par le vendeur
- L’existence ou non d’un bouquet et, s’il existe, son montant
La vente au comptant
Le viager est un type de transaction immobilière qui repose en principe sur le versement d’une rente à vie. C’est la raison pour laquelle le viager sans rente s’apparente à une vente au comptant. Il est moins répandu, car différent de l’esprit du viager.
Le bénéfice du droit d’usage et d’habitation se traduit par une décote sur le prix de vente en fonction de l’âge du ou des vendeurs et définit le montant du « bouquet » correspondant au prix total du bien immobilier.
Le prix du bien immobilier dont l’acquéreur n’aura la jouissance qu’au décès du ou des vendeurs est intégralement acquitté au moment de la signature du contrat de vente.
Avantages et Inconvénients
Pour le vendeur : par définition, vous ne toucherez pas de rente viagère. Si vous vivez plus longtemps que votre espérance de vie calculée lors de la vente, le capital reçu lors de la vente sera inférieur au prix que vous auriez pu obtenir en percevant une rente. Par contre, vous récupérez une somme importante dès la signature du contrat de vente.
Dans certains cas qui seront précisés dès la signature du mandat il peut être admis que le vendeur se réserve un usufruit restreint qui lui permette de louer tout ou partie du bien en meublé avec un bail d’un an maximum ou en location saisonnière si ce dernier se situe dans une zone touristique.
Le vendeur n’aura plus à payer l’impôt foncier ni à assumer les gros travaux d’entretien comme la toiture ou la chaudière dans le cas d’une maison et les gros travaux comme le ravalement et l’ascenseur dans le cas d’une vente en copropriété.
Pour l’acquéreur : vous n’avez pas à verser une rente à vie au vendeur, mais vous devez par contre débourser une grosse somme immédiatement. L’acquéreur n’est face qu’à un seul aléa : la durée d’occupation liée à la durée de vie du vendeur.
Cette formule s’avère certes moins intéressante que le viager avec rente si le vendeur décède rapidement.
Toutefois, le viager sans rente est une forme de viager qui peut être financée par un prêt bancaire. L’acquéreur a donc la possibilité d’hypothéquer le bien immobilier pour pouvoir emprunter.
En conclusion, le viager occupé sans rente est une solution financière qui permet au vendeur de continuer à vivre chez lui sans changer de cadre de vie, tout en bénéficiant d’une somme d’argent conséquente, hors succession et nette d’impôt sur la plus-value s’il vend sa résidence principale.
La vente à terme
La vente à terme est une alternative à la vente en viager.
Comme en viager, il existe deux types de vente à terme : OCCUPEE OU LIBRE.
La différence entre ces deux types de vente réside dans le fait que dans une vente à terme, dès la signature du contrat, le montant et la durée de l’engagement de l’acquéreur sont connus ; dans un viager, la rente est versée pendant une durée indéterminée jusqu’au décès du vendeur.
La vente à terme ne dépend d’aucune notion d’âge ou d’aléa. Contrairement au viager, en cas de décès des vendeurs pendant la durée du contrat, les mensualités continueront à être versées à leurs héritiers jusqu’au terme prévu à l’acte.
Comment ça marche ?
Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur procède à un paiement comptant et versera le solde sous forme de mensualités sur une durée déterminée. Ces dernières peuvent être fixes ou révisables annuellement.
Le comptant et les mensualités perçus par le vendeur ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur le revenu si le logement constitue leur résidence principale.
Ce crédit-vendeur permet notamment :
- Aux vendeurs, trop jeunes pour vendre en viager normal, de percevoir une « rente » indexée complétant leur revenu habituel, non imposable
- Aux vendeurs de vendre dans un marché immobilier difficile un bien immobilier atypique avec des garanties notariées sécurisantes.
- Aux acheteurs d’acheter sans prendre le risque de payer une rente viagère sur une durée inconnue
La vente à terme occupée peut être occupée par le vendeur selon ses besoins 1an, deux ans, dix voire vingt ans…
En résumé :
En vente à terme LIBRE :
Le VENDEUR effectue sa vente plus rapidement et au prix du marché.
L’ACQUEREUR dispose immédiatement du bien et bénéficie d’un crédit vendeur.
En vente à terme OCCUPE :
Le VENDEUR conserve la jouissance de son bien pendant une durée déterminée.
L’ACQUEREUR investit sans avoir recours au crédit bancaire.
Ce dernier bénéficie d’une décote sur le prix liée à l’occupation temporaire par le vendeur.
La vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété est une transaction immobilière d’un bien démembré. L’usufruit permet de faire usage du bien et de le mettre en location alors que le Droit d’Usage et d’Habitation permet seulement de faire usage du bien personnellement sans pouvoir le mettre en location.
Même s’il est plus courant de conserver le Droit d’Usage et d’Habitation et non pas l’usufruit, les deux situations se rencontrent dans une vente en nue-propriété. On appelle viager sans rente la vente avec conservation d’un DUH viager et vente en nue-propriété la vente avec conservation d’usufruit.
